《富比士地產王月刊 024期》
文/林蘭芬
近年台灣房地產投資獲利空間受到高房價侵蝕，平均租金報酬率甚至掉到2%以內，加上政府打房政策持續收緊，全台房屋交易量萎縮，前景不明。反觀海外不動產市場則呈現逆向成長的態勢，有業者預估，今年全年台灣資金赴海外投資不動產的金額將上看千億元，較往年呈現倍數成長。
相較於2012年海外置產的熱潮初掀起，投資人抱持新奇、一窩蜂的心態看待海外市場，觀望者多，出手者少，但到了2014年的第3、4季時，全球資金動向暫時停留在盤整階段，預估2015年第1季也會持續這樣的氛圍，但至第2季開始，強勢國家、經濟體穩健、具有國際議題和企業資金進駐的城市會開始嶄露頭角，新的一波投資置產熱潮會重新啟動。
為替讀者掌握今年海外房市的發展趨勢，本期《富比士地產王》月刊的海外置產專欄，特別採訪整理國內6位跨國房仲專家的看法，6位專家分別看好英國倫敦、美國西岸城市、日本東京、澳洲墨爾本及布里斯本、馬來西亞吉隆坡，以及柬埔寨的首都金邊等城市。
上述城市依各國國情，分別具有強勢貨幣、成熟經濟體、國際議題、交易稅制透明、國家經濟快速起飛等投資優勢，頗值得有意錢進海外置產的民眾參考，但海外投資有其不能忽視的風險，除了先做好功課，了解當地國情、外國人置產的法令限制外，包括既有稅制及浮動匯差等制度，對投資者也具有決定性的影響。
經濟穩健成長 國際買盤持續關注倫敦
台灣房屋全球財富中心投資長李傑聖指出，就地緣性來說，亞太地區最看好鄰近的日本東京及中國上海，美國西岸城市及英國倫敦則是值得關注的西方國家，尤其美國QE 回流後，原本就是強勢貨幣的美金開始走升，口袋夠深的投資人，不妨持續觀察洛杉磯、舊金山等，華人較聚集的美國城市。
就歐洲各國而言，英國政局安定、經濟發展穩健，相較於法國、德國更加穩定，且GDP超過原先預期，加上與美元同為強勢貨幣的英磅匯率變動小，住宅市場相當成熟，平均租金收益約4%，且過去3年的房價漲幅平均每年至少都在10%以上，加上交易流程、稅制透明度高，吸引來自世界各地如：俄國、中國、香港、新加坡、台灣等地的國際買盤。
仲量聯行海外事業部副總吳瑤華指出，倫敦房價持續上漲並非人為刻意炒作，而是受到留學、就業等基本需求所帶動，此外，倫敦市中心開發飽和，亦有古蹟、建築樓高限制，因此在市中心的推案更顯稀缺珍貴。
吳瑤華指出，20~30坪、2房1廳格局，總價約50萬英磅的物件，是投資倫敦住宅類型的基本門檻，愈靠近市中心價格愈高，而金絲雀碼頭、泰晤士河沿岸等區域，目前有都市更新規劃的推動，值得台灣投資人關注。
投資倫敦不動產的置產秘訣
1. 開發商的信譽，品牌等於品質。
2. 大規模開發個案的前幾期，愈後面的期數，房價基期會往上墊高。
3. 交通建設沿線物件，具備保值、增值的潛力，如：Crossrail 東西向快速鐵路，可望提高大眾運輸機能，縮短住宅區與市中心、金融區的通勤時間，增加在金融區就業的白領階級承租的意願。
4. 景觀無價，尤其是河岸第一排的物件，具有其無可取代的稀有性。
錢進澳洲置產 首選墨爾本、布里斯本
位在太平洋地區的澳洲氣候宜人，國家提供完善的社會福利措施，房地產價格、稅制合理，且交易透明，政府資金和建設的配置亦以雪梨、墨爾本、布里斯本等3大城市為主軸。另根據外媒調查，中國買家置產也以最大的2個城市雪梨、墨爾本為首選，主因是城市發展完善、就業機會多、學區大學等教育資源豐富，促使亞洲人口持續移入。
澳洲的住宅市場除了有當地人的購買力支撐，持續移入的留學、移民、就業、觀光等外來人口，是住宅供不應求的主因。
第一太平戴維斯全球住宅投資顧問經理李怡嫺指出，澳洲經濟穩定增長，房價平均每年成長6~7%，空屋率約在3% 以下，但租金收益率可達4.55%，加上近期澳幣下跌2成，投資門檻降低，是進場的最佳時機，未來可期待匯差及房價增幅的雙重獲利。
李怡嫺建議投資人可選擇購買位在墨爾本，格局1~2房、總價約1100萬元含車位的住宅產品，在流動率高、去化速度快的前提下，是好買、好租、好賣的第一選擇。
日圓走貶利多 7成房價置產東京
日本房地產可說是近年台灣投資人的「最愛」，台灣人甚至與新加坡、中國大陸，位居外人購買日本不動產的前三名，主因是日本與台灣具有地緣性的優勢，加上台灣人對日本文化的偏好，以及房地產市場機制、法規、稅務等，都與台灣類似，對於有投資經驗的台灣投資人而言，投資日本的房地產能較快速上手。
李傑聖指出，日本實施的寬鬆貨幣政策、放寬外國人投資限制，以及2020年奧運舉辦國的國際議題，是日本房市的發展利基，加上近期日幣貶值，與美元匯率直逼1：120，有利於出口並刺激日本GDP。
在消費端，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太亞公路以及榮星高鐵，提升觀光、物流、運輸等附加價值，並有敦拉薩國際貿易中心的設置，政府開放外資企業進駐，預計2017年完成第一階段，屆時將有250家國際企業進駐，可望締造50萬個就業機會，期待透過資金挹注達到提升國際地位與城市發展的目標。
另一處馬來西亞值得關注的城市，為新興開發區域依斯干達。依斯干達位於新山特區，與新加坡為鄰，重劃區的開發背景吸引中國4 大建商搶地推案，但目前房價卻處於相對低檔，一旦開發成功，具有房價增值的潛力。
人口成長快速 金邊房市增值可期
近日備受矚目的東協，在2015年即將成為繼歐盟之後最大的單一市場。根據國際貨幣基金預測，今年東協GDP將可能首度超越亞洲四小龍。
其中，年輕人口佔了60%以上的柬埔寨，因人口紅利與經濟發展帶來的房地產發展願景，尤其值得期待。
根據2013年的人口普查，柬埔寨首都金邊，人口約有200萬人，人口年均增長率為2.5%，預計到了2020年，金邊的總人口數量將達到300萬人，且多為對經濟成長有貢獻的青壯人口。
根據業者的統計數據，金邊最近3年的公寓市場發展迅速，明顯反應出2010 年後市場的強勁需求，目前當地有許多公寓正在興建中，且屋齡少於3年的比例占47%，4~8年約佔34%，屋齡普遍偏低，入手單價換算台坪後，每坪約2字頭就能買到金邊市中心的精華地段，21~23坪的1房公寓產品，總價約400~500萬元，整體毛投報率約7~10%。
此外，台灣六大銀行（第一銀行、玉山銀行、國泰世華、兆豐銀行、合作金庫、台灣企銀），以及中國大陸前三大銀行（中國銀行、建設銀行、工商銀行），都看好柬埔寨的成長力道而先後進駐，日資也看好金邊未來整體發展，日系永旺百貨已在金邊市中心開業，繼吳哥窟後成為另一個柬埔寨的旅遊地標。
留意售後服務 預先做好出場機制
海外置產投資標的類型五花八門，從一般套房類型的住宅、2~3房住宅、學生宿舍、小型辦公室等，雖然購入的總價門檻低，可以輕鬆入手，但仲量聯行投資部副總經理吳瑤華建議投資人在出手之前，先想好未來的出場機制，除了買賣稅率課徵之外，物件未來出手的承接方也應事先設想。
此外，她也建議購買一般住宅產品，流通率較高，承接方會是其他外國人或是本地人可以接手，但若是學生宿舍的產品類型，則需審慎評估，因為在國外，必須持有學生證才可承租學生套房，儘管學區週邊學生套房的承租需求不會中斷，但仍須考量未來是否可能面臨無人接手的窘境。
21世紀不動產副總經理曹若琪指出，海外置產距離較遠，不易隨時查看，在稅制、外國人持有法令之外，物業管理是最多投資人關注的問題。好的物業管理公司應在投資人持有期間，提供篩選租客、出租、修繕、收租金、出售等服務。挑選城市、投資標的是第一步，擁有完善的物業管理，才能真正令投資人放心。
資料來源:http://www.fbs168.com/Contractor_cont.aspx?RC=172
【柬埔寨黃金考察團】
日期：2015/08/15(六)-08/17(一)
日期：2015/08/29(六)-08/31(一)
日期：2015/09/11(六)-09/14(一)
日期：2015/09/19(六)-09/21(一)
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