柬埔寨多年經濟增速高於7% 地產投資火爆
2015年11月18日10:04
來源:中國經濟周刊
年近六旬的阿興皮膚黝黑，臉上始終掛著微笑，他熟練地駕駛著價值9萬多美元的雷克薩斯越野車在柬埔寨首都金邊的市區穿梭著。車上的客人都說這個柬埔寨人雖不善言辭，但心地善良。
其實，他是一名華人。
阿興說，經歷過紅色高棉統治的柬埔寨人都很珍惜現在相對自由的生活，當地人雖然不富裕，但幸福感很強。“住在鐵皮屋的平民和別墅裡的鄰居亦能和睦相處，窮人不會仇富。”
阿興說，現在很多人對柬埔寨的印像還停留在紅色高棉的恐怖統治時期。“但其實，這裡早已是開放的國度，經濟自由且商機無限”。
尤其是房地產業。
阿興的老闆叫吳臻育，十幾年前創辦了J＆L PROPERTY DEVELOPMENT Co.LTD房地產公司，在當地的生意也是逐漸風生水起。
在吳臻育眼中，柬埔寨的人力充沛，工資也比鄰國低廉，可發展勞力密集型產業；也因為衣食住行所需的日常用品九成都靠進口，擁有潛力無窮的內需市場，無論要投資還是創業當老闆，都很適合。
近日，《中國經濟周刊》記者深入柬埔寨首都金邊，試圖探究這顆曾被遺忘的“東盟珍珠”如何發出耀眼光芒？對於外國投資者而言又存在哪些機遇和風險？
正在崛起的“新新興經濟體”
“現在外界對柬埔寨的認識充滿錯誤的刻板印象。”吳臻育直言，只要到首都金邊走一趟，原有印象保證大為改觀。
站在金邊諾羅敦大道的福華飯店頂樓，可以眺望金邊市區。“5年前，根本沒有10層樓以上的建築，現在大樓一棟接著一棟地蓋，改變了金邊的天際線，前方是正在興建的高38層樓的安達銀行大廈。”今年41歲，生於柬埔寨的鴻毅旅行社經理謝育成見證了金邊的發展歷史。
當柬埔寨製衣廠商會(GMAC)秘書長盧啟健於2000年抵達金邊時，他記得當時只有三條中國援助建設的柏油路，四盞紅綠燈。而現在黃泥巴路已蛻變成一條條現代的道路：莫尼旺、諾羅敦、俄羅斯、毛澤東大道，還有讀秒的紅綠燈。
如今，在金邊的馬路上隨處可見勞斯萊斯、賓利、法拉利[微博]等進口車，在中國能見到的進口車，在金邊都能看得到。每個月往返於台北與金邊的吳臻育吃驚地說，“每個月來一次，金邊好像又變了，道路、水溝等基礎設施正如火如荼地建設。”
在外界看來，金邊像個時值青春期的年輕城市，正快速地茁壯成長，展現出無限商機。它就像一顆被外人遺忘，卻正在發出光芒的珍珠，逐漸吸引著各界目光。
今年5月，美國《財富》雜誌報導稱，紅了10餘年的金磚國家的經濟增長已趨於遲緩，下一個10年要看“新新興市場”(new new emerging market)。這個概念是世界銀行[微博]在20世紀90年代提出的，用來區別主流新興經濟體(如中國、印度等)與其他較小的新興經濟體，如東南亞和非洲的一些小國。
吳臻育說，這些二線新興市場國家雖然缺乏公共設施建設，資金流動也相對不足，但此刻它們卻像10年前的金磚國家一般，即將進入爆發式成長期。
柬埔寨正是典型的案例之一。
2012年，柬埔寨經濟增長率創下歷年來新高，達到7.35%，此後兩年，柬埔寨的經濟增速均達到7%以上，而且後勢依然看漲。根據亞洲開發銀行(ADB)等國際機構的預估，柬埔寨2015年與2016年的經濟增長率將分別達到7.3%和7.5%的高水平。而這一切不過就是這10餘年間所發生的事情。
對投資者保持微笑的國度
“你仔細感受一下這里普通人的微笑。”阿興說。
的確，在柬埔寨，不論是在街邊的水果攤，還是在貧民窟，都能從居民臉上的笑容感受到他們對當下安全環境的珍惜。
1998年3月，柬埔寨結束長達28年的內戰，總理洪森開始執行對外開放的自由經濟政策，力推民營化與貿易自由化。隨後，柬埔寨於1999年4月加入東盟，成為第10個會員國，再加上在吳哥窟拍攝的《古墓麗影》於2001年上映，帶來了大批國外遊客，柬埔寨逐漸褪去神秘面紗，外界得以一窺這個封閉多年的國度。
當柬埔寨悄悄轉變，而外界對它仍相對陌生時，其實早有一群來自中國大陸、香港和台灣地區的企業，於上個世紀90年代進駐這塊商業處女地。
紡織成衣業成為先鋒，率先設廠，至今已累計有500多家。再加上中國大陸的部分製鞋企業於2005年進駐柬埔寨，目前這兩大產業佔柬埔寨出口總額的80%到85%，對GDP貢獻達15%到18%。
記者在採訪中了解到，柬埔寨是東盟國家中，公認投資管制最少的國家，例如沒有外匯管制，沒有利潤匯回本國的限制，也沒有對外國投資者的差別待遇。 “這是一個對外國投資者非常友善、歡迎的國度。”曼哈頓公司金邊辦事處總經理高哲雄不假思索地說。
根據柬埔寨的法律規定，外國投資者不必與當地人合作，可以實現100%獨資，且採用“美元、柬幣”的雙貨幣政策，而柬幣兌美元匯率大概在3900至4100間浮動，匯率相對穩定。
1994 年8 月，柬埔寨曾頒布《柬埔寨王國投資法》，加大對投資進行鼓勵和保障的力度，尤其是在減免稅收等方面給予更多的優惠。其中第五章關於對投資的鼓勵條例中還規定，與投資相關的職員、管理專才、技術員、有專門技術的工人及其配偶和家庭成員，准許在柬埔寨居住。很多中國大陸和其他地區的華人移民，就是利用該條例定居柬埔寨的。
鑽石島傳奇
除去紡織、製鞋等傳統的輕工業，房地產投資如今是柬埔寨各項產業發展的“重中之重”。
在柬埔寨首都金邊，有這樣一座小島，其所有者目前強烈希望能有更多的中國買家在那裡出現。
這座位於金邊的小島原本是個荒島，因其形狀像鑽石而得名“鑽石島”。湄公河在那裡被一分為三，使鑽石島成了位於河中心的島嶼。
如果一切按計劃進行，不出幾年，面積超過100公頃的鑽石島上，將建成數座公寓樓、數百座精美別墅、兩所國際學校、一座巴黎凱旋門的複製品，以及一座高度模仿新加坡金沙酒店的建築。
此外，就在最近，柬埔寨當地華僑投資的OCIC公司正積極規劃在鑽石島興建555米高的摩天大樓，比台北101大樓還高出46米，預計在2017年完成，屆時將成為金邊的地標。
吳臻育說，金邊正在成為熱門的區域性投資中心。 2013年上半年，金邊房地產市場的交易額達到19億美元，而2011年，這一數字還是12億美元。而中國內地的房地產商人，不僅投資香港、倫敦和溫哥華等地的房地產項目，也把大筆資金注入到東南亞的一些中小城市，譬如緬甸的仰光、泰國的清邁和老撾的萬像等地。
約有200萬人口的金邊，也正在被中國商人列入考慮範圍之內。 2010年，柬埔寨通過法律，允許外國人購買地產項目。從那時起，金邊湧進大批海外商人，房地產市場也越來越紅火。今年3月，柬埔寨的一項房地產市場報告指出，在金邊，目前已竣工或正在施工的公寓樓項目有20多個。
“北京的商人留給我們的印象最深。”鑽石島上一位房產項目的銷售經理Um Bun An告訴《中國經濟周刊》記者，“他們真的很厲害，直接拿現金買，都不用貸款。”
這個島上的街道名牌，已經添加了漢語(編者註：金邊其他地方的街道名牌只有高棉語和英語兩種語言)。島上的房產銷售代表也說著一口流利的普通話。對中國人來說，鑽石島的投資時機似乎已經成熟。
鑽石島上最大的項目是投資額將近7億美元的“鑽石島海濱”。預計建成後，該項目包括3幢33層高的獨立產權公寓、約198米長的大型游泳池、一個購物中心、一家醫院、一所國際學校、兩條步行購物街和另外兩棟29層高的獨立產權公寓。這個項目和中國日益龐大的海外建築業投資有非常緊密的關係。
建築行業權威雜誌《工程新聞紀錄》的資料顯示，以稅收統計，2013年，全球前100名國際建築承包商中，有22家中國企業。
而根據柬埔寨國土規劃與建設部的報告，今年前8個月，柬埔寨政府批准的建築投資項目總共超過1000個，批准的建築項目投資額突破了14億美元。
這其中，中國已經成為柬埔寨房地產行業第二大投資來源國，據柬埔寨國土規劃與建設部的統計數據，2000年至2013年底，中國在柬埔寨的建築項目共有72個，投資總額7.47億美元，建築面積200萬平方米。
在“'鑽石島海濱'出售的樓盤中，約有一半被中國人買走。”高級銷售人員Brak Kim Seng說。 “大部分中國買家是想拿它做投資。”他用一口標準的普通話說，“他們持有這裡的房產，一旦價格上漲，就會拋售。”
《全球房地產指南》指出，柬埔寨首都金邊近年來房地產市場持續穩健增長，2013年平均房屋總價水平約7萬美元，平均漲幅高達15%，租金投資回報率約為8%，被評為“相當值得投資”的國家。
土地糾紛成中企投資柬埔寨的最大風險
目前，柬埔寨是中國企業開展對外投資的重要地區之一，近年來無論是投資項目數量還是金額都呈增長趨勢。記者在採訪中了解到，儘管柬埔寨有著獨特的投資優勢，但還是得注意其中的風險。
一位在柬埔寨經商多年的華商表示，中國對柬埔寨投資主要集中在能源、礦業、輕工、房地產等行業，不可避免地涉及到土地問題，而且大規模的開發對於生態環境、居民生活都會產生巨大影響。加之當地法制不完善，部分政府官員通過土地謀求私利，造成強制拆遷現象的不斷出現，容易導致民眾對中資企業的不滿，並成為某些人擴大事端、攻擊中國的藉口。
近幾年，曾有部分中國公司牽涉其中，除了金邊萬谷湖項目出現涉及中資企業的土地糾紛外，在西海岸省份戈公也出現了中資企業開發房地產項目陷入土地糾紛的情況，而在北部的桔井省也出現了中國公司開發農林業面臨土地糾紛的問題。尤其在租用特許土地經營時，由於面積較大，更易引發土地糾紛。
柬埔寨保護柬人權與發展協會(ADHOC)稱，因政府鼓勵開礦和種植橡膠，2010年到2011年間，政府出讓的特許土地激增了6倍，來自越南、中國等國的企業被獲准使用這些土地。
2012年9月21日，柬埔寨總理洪森專程赴柬埔寨桔井省向當地近600戶家庭頒發土地證，有海外媒體認為，該省土地問題最為嚴重，造成居民和投資者不滿，洪森親自為桔井省居民發放土地證，是為了彌補該省因土地糾紛處理不當而對居民造成的負面影響。
柬埔寨經濟發展研究院專家納塔察說，中資公司在為柬埔寨帶來就業、技術和稅收的同時，也會對環境、生態和社會生活帶來影響，使居民產生不滿。為了避免類似問題，中國企業應該在進入柬埔寨後通過跟踪新聞、諮詢經濟學家、體驗社區生活來了解當地社會，並且在赴柬投資之前進行獨立的社會和環境影響評估，避免在投資過程中和當地社會產生衝突，避免對雙方造成不可彌補的損害。
柬埔寨中國商會也提醒中資企業不能輕信柬埔寨合作方的承諾。在購買、租賃土地前，應該確保土地所有者擁有在政府部門註冊的有效地契，如果沒有地契，應該通過核查農業或土地辦公室及支持性文件來確定土地性質，避免陷入土地糾紛。
當地一位學者對記者表示，中柬兩國應該共同努力，防止土地糾紛引發衝突影響中柬友好。從中方，加強對中國企業的指導和規範，避免陷入土地糾紛、引起不良影響；從柬方，應該依法保護外國投資、維護合法經營，認真解決當地居民強佔合法開發土地，防止矛盾激化引發暴力衝突。
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